話說京中有一富家，姓潘名源柳，人稱爲長者，原是官宦之家。有一子名秀，排行第八，年方弱冠，丰姿灑落。一日，清明時節，長者備祭儀登墳掛錢。其家有紅牙球一對，乃國家所出之寶，是昔日真宗賜與其祖的。長者出去後，秀帶牙球出外閒耍片時，約步行來，忽見對門劉長者家朱門瀟灑，簾幕半垂，下有紅裙，微露小小弓鞋，潘秀不覺魂喪魄迷，思欲見之而不可得。忽見一個浮浪門客王貴，遂與秀答言道：“官人在此伺候，有何事？”秀以直告。王貴道：“官人要見這女子有何難處？”遂設一計，令秀向前將球子閒戲，拋入簾內，佯與趕逐球子，揭開珠簾，便可一見。秀如其言，但見此女年方二八，杏眼桃腮，美容無比，與之作揖。此女名喚花羞，便問：“郎君緣何到此？”秀答道：“因閒耍失落一牙球，趕來尋取，觸犯娘子，望乞恕罪。”此女見秀丰儀出衆，心甚愛之，遂含笑道：“今日父母俱出踏青，幸你相逢，機緣非偶，願與郎君同飲一杯，少敘殷勤。”秀聽罷，且疑且懼，不敢應聲。此女遂即扯住秀衣道：“若不依允，即告到官。”秀不得已遂從之。
二人香閨中對斟，飲罷，兩情皆濃。女子問道：“君今年青春幾何？”秀答道：“虛度十九春矣。”女子又問：“曾娶親否？”
秀道：“尚未及婚。”女子道：“我亦未嘗許人，君若不嫌淫奔之名，願以奉事君子。”秀驚答道：“已蒙賜酒，足見厚意。娘子若舉此情，倘令尊大人知之，小生罪禍怎逃？”女子道：“深閨緊密，父母必不知情，君子勿懼。”秀見女子意堅，情興亦動，二人同入羅帳，共偕鴛侶。雲收雨散，秀即披衣起來辭去。女子遂告秀道：“妾有衷曲訴君。今日幸得同歡，妾未有家，君未有室，何不兩下遣媒，結爲夫婦？”秀許之，二人遂指天爲誓，彼此切莫背盟。秀即歸家，日夜相思，如醉如癡，情懷不已，轉成憔悴。其父母再三問其故，秀不得已，遂以劉氏女相愛之情告之。父母甚憐之，即忙遣媒人去與劉長者議婚。
劉長者對媒人道：“吾上無男子，只有花羞一女，不能遣之嫁出，納婿在家則可。”媒人歸告潘長者，長者思忖道：吾亦只此一子，如何可出外就親，想是劉家故爲此說推託，決難成就。
遂與秀說：“劉家既不願爲婚，京中多有豪富，何愁無親？我當別議他姻。”秀默然，遂成耽擱，後竟別議趙家女爲配，因此潘秀與花羞女絕念。及成親之日，行裝盈門，笙簧嘹亮。是日花羞在門外眺望，遂問小婢：“潘家今日何事如此喧鬧？”
小婢答道：“潘郎娶趙家女，今日成親。”花羞聽了，追思往事，垂淚如雨，自悔自怨，轉思之深，說不出話來，氣悶而死。父母哭之甚哀，竟不知其故。遂令僕王溫、李辛葬於南門外。
李辛回家，天色已晚，思想花羞女容顏可愛，心甚不忍舍，即告父母道：“今夜有件事外出一走。”父母允之。李辛至二更時候，月色微明，遂去掘開墳，劈開棺木，但見花羞女容貌如存。李辛思量：“可惜這女子，與她屍骸合宿一宵，雖死也甘心。”道罷，即揭起衣裳，與之同睡。良久，忽見花羞微微身動，眼目漸開，未幾，略能言，問：“誰人敢與我同睡？”李辛驚道：“吾乃你家之僕李辛。主翁令我葬娘子在此，我因不忍舍，今夜掘開棺木看看娘子如何，不意娘子醒來，實乃天幸。”
花羞已省人事，忽憶家中前日的事，遂以其情告李辛道：“只因潘秀負盟，以致悶死。今天賜還魂，幸有緣遇你掘開墳墓，再得重生。此恩無以爲報，今亦不願回家，願與你結爲夫婦。棺中所有衣服物件，盡與你拿去。”李辛甚喜，仍然掩了墳墓，遂與花羞同歸。天尚未曉，到家叩門，其母開門見李辛帶一婦人同回，怪而問之。辛告其母道：“此女原在娼家，與兒相識數載，今情願棄了風塵，與兒爲姻，今日帶歸見父母。”母信其言，二人遂成夫婦。情切相愛，人不知是花羞女也。李辛盡以其衣服首飾散賣別處，因而致富。
半年餘，偶因鄰家冬夜失火，燒至李辛房舍。花羞慌忙無計，可憐單衣驚走，無所適從，與李辛各散東西，行過數條街巷，棲棲無依。忽認得自家樓屋，花羞遂叩其父母之門，院子喝問：“誰人叩門？”花羞應道：“我是花羞女，歸來見爹孃一次。”院子驚怪道：“花羞已死半年，緣何又來叩門？必是鬼魂。
明日自去通報你爹孃，多將金錢衣彩焚化與娘子，且小心回去。”
院子竟不敢開門。花羞欲進不得，欲去不得，風冷衣單，空垂兩淚，無處投奔。忽見潘家樓上燈光灼灼閃閃，筵席未散，又去潘家叩門。門公怪問：“是誰叩門？”花羞應聲：“傳語潘八官人，妾是劉家花羞女，曾記得昔日因戲牙球，遂得一面，今夜有些事，特來投奔。”門公遂報潘秀。秀思忖怪異，若是對門劉家女，已死半年，想是鬼魂無依，遂呼李吉點燈，將冥錢衣彩來焚與之，秀自持寶劍隨身，開門果見花羞垂淚乞憐。秀告花羞道：“你父母乃大富之家，回去覓些香楮便了，何故苦苦來纏我？”言罷，燒了冥錢，急令李吉閉了門。那花羞連聲叫屈不肯去，道：“你好負心人也！”好不傷感。秀大怒，復出門外揮劍斬之，遂閉門而臥。五更將盡，軍巡在門外大叫：“有一個無頭的婦人在外，遍身帶血。”都巡遂申報府衙去了。
是時轟動街坊，劉長者聞得此事，懷疑不定。是夕，夢見花羞女來告稱：“我被潘八殺了，屍骸現在他家門外，乞爹爹伸雪此冤。”言訖，竟掩淚而去。長者醒來以此夢告其妻道：“花羞女想必是還魂，被人開了墓。”待明去掘開墳墓看時，果然不見屍骸，遂具狀呈告於包公。包公即差人喚潘秀，不多時公差拘到，包公以盜開墳墓，殺了花羞之事問之。秀不知其情，無言可應。包公根勘秀之原由，秀逐一具供劍斬鬼魂情由。
包公疑而未決，將潘秀監收獄中。隨即具榜遍掛四門：爲捉到潘秀殺了花羞事，但潘秀不肯招認。不知當初是誰人開墓，救得花羞還魂，前來報知，給與賞錢一千貫。李辛見此榜，遂入府衙來告首請賞，一一言花羞還魂事。包公遂判李辛不合開墳，致令潘秀誤殺花羞，將李辛處斬，潘秀免罪。後潘秀追思花羞之事，憂念深重，遂成羸疾而死，是花羞女怨愆之報也。